¿En qué consistió la última burbuja inmobiliaria en España?
En el periodo 1997-2007 el precio de la vivienda (tanto nueva como usada) registró un considerable incremento, bastante más elevado que el IPC o la renta disponible, con la que hasta entonces había guardado cierta correlación, que fue debido a:
- La especulación y la recalificación de terrenos, tanto rústicos como urbanos.
- Los beneficios fiscales para la adquisición de vivienda.
- El incremento de la población de hecho, principalmente por la inmigración.
- La existencia de una abundante liquidez en el Sector bancario, lo que propició una gran oferta de crédito por parte de las entidades bancarias.
Fuente: Sociedad de Tasación, S.A.
Las viviendas llegaron a alcanzar precios desorbitados. De hecho, una vivienda adquirida en 1999 tan sólo ocho años después había duplicado su valor, alcanzándose el precio máximo en España se alcanzó a finales de 2007, cuando estalló la burbuja.
El precio de la vivienda nueva y usada experimentaron una evolución parecida hasta entonces, si bien con el estallido de la burbuja la caída del precio de la vivienda nueva fue más acusado, volvió a subir ligeramente de forma casi inmediata para de nuevo retomar la senda de caída, al igual que la usada.
A partir de ese momento también la correlación existente entre el precio de la vivienda y al renta disponible se rompió, ya que en los últimos 7 años la renta media familiar ha descendido un 9,4%, mientras que el precio de la vivienda lo ha hecho casi el cuádruple:
Fuente: INE y Ministerio de Fomento
La renta media por hogar comenzó a registrar caídas en 2010, siendo especialmente significativas en el periodo 2011-2013 (-10%). Pero el peor año de la crisis fue 2012, cuando el empleo disminuyó un 4,3% (después de descender casi un 7% en 2009), los salarios apenas se revalorizaron un 1,2% y la inflación se mantuvo en niveles del 2,4%. Todo ello dio lugar a una importante pérdida de renta. Actualmente la salida de España de la peor crisis de su historia reciente se está materializando con un sólido crecimiento de la actividad (por la demanda interna), acompañado de moderación salarial y una inflación media aun en niveles bajos.
A la par que se produce esta recuperación de la renta de los hogares, las familias reducen su nivel de endeudamiento (que llegó a ser muy elevado y que está en mínimos de los últimos nueve años).
¿Qué provocó el estallido de la burbuja inmobiliaria?
El estallido de la burbuja inmobiliaria se produjo a consecuencia de la caída de la demanda, por la incapacidad del mercado de absorber la gran oferta de vivienda disponible.
El cambio de ciclo en el sector inmobiliario español fue provocado principalmente por la recesión económica (en parte por el agotamiento del modelo de crecimiento basado en la construcción) y la falta de liquidez en el sistema financiero (por la crisis de las hipotecas subprime en USA), lo que, a su vez, se tradujo en importantes restricciones por parte de las entidades en la concesión de crédito y obligó a los especuladores, que habían entrado en el sector inmobiliario, a salirse bruscamente y acentuó la crisis del sector bancario, que se vio obligado a quedarse con gran cantidad inmuebles y en el que acabó produciéndose la nacionalización de varias entidades financieras.
¿Qué ha ocurrido recientemente y qué cabe esperar que suceda en un futuro inmediato?
El número de compraventas de viviendas, a pesar de haber registrado un descenso del -48% respecto al momento previo al estallido de la burbuja, está subiendo por tercer año consecutivo, como pone de manifiesto el dato de 2016 (con un crecimiento interanual del 13,6%).
Fuente: INE
Por lo que se refiere al precio de la vivienda, según datos publicados por el INE relativos al segundo trimestre de 2016, la variación trimestral del IPV general en dicho trimestre es del 1,8%, y sube más la vivienda nueva que la usada respecto al primer trimestre (3,7% vs 1,5%).
En 2017 se prevé que continúe el crecimiento del precio de la vivienda a un ritmo similar o incluso ligeramente superior al de 2016.
La evolución de los precios dependerá de la evolución positiva de la renta de los hogares. En cualquier caso, el precio de la vivienda en España sigue siendo un incentivo para los inversores, tanto nacionales como extranjeros, a pesar de que las previsiones apuntan a que continúe su tendencia alcista.
